WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI

Dzierżawa to umowa pomiędzy właścicielem a użytkownikiem nieruchomości. W umowach najmu lokalu właściciel (wydzierżawiający) otrzymuje rekompensatę finansową, aw zamian najemca (najemca) otrzymuje prawo do prowadzenia działalności na nieruchomości. Istnieje wiele różnych rodzajów umów najmu nieruchomości i wiele różnych kwestii, które właściciele firm powinni rozważyć przed zawarciem takiej umowy. Leasing cieszy się jednak dużą popularnością wśród właścicieli małych firm: takie ustalenia pozwalają nowym lub finansowo ubogim firmom skierować swój kapitał na inne potrzeby biznesowe. Rzeczywiście, wiele małych firm działa w wydzierżawionych obiektach przez całe swoje istnienie. Dzierżawa nieruchomości może oczywiście sama w sobie być małą działalnością gospodarczą.

RODZAJE NAJMU NIERUCHOMOŚCI

Dzierżawa z pełną obsługą

Ten rodzaj najmu stosowany jest przede wszystkim w budynkach biurowych dla wielu najemców. Co do zasady, najemcy, którzy zgadzają się na takie ustalenia, płacą jednorazowo oprócz czynszu dzierżawnego jednorazowy ryczałt za szeroki zakres usług dodatkowych. Zgodnie z warunkami najmu z pełnym zakresem usług, wynajmujący jest odpowiedzialny za zapewnienie swoim najemcom szeregu różnych usług, w tym ochrony, konserwacji, sprzątania i różnych mediów (woda, prąd, klimatyzacja, ciepło).

Dzierżawa brutto

Zgodnie z warunkami umowy najmu brutto, najemca płaci wynajmującemu kwotę brutto za czynsz (oraz podatek od sprzedaży, jeśli dotyczy). Koszty nieruchomości, takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie, są odpowiedzialnością właściciela; najemca odpowiada za media. Niekiedy umowa najmu zawiera postanowienia, które wymagają od najemcy pokrycia kosztów nieruchomości przekraczających pewien określony poziom.

Odmiany tej podstawowej umowy najmu obejmują najem mieszkania i najem krokowy. Najem mieszkania to najbardziej podstawowy rodzaj umowy i generalnie najpopularniejszy wśród małych firm. Wymaga od najemcy zapłaty ryczałtowej ustalonej ceny za określony czas. Z drugiej strony, dzierżawa krokowa wymaga stopniowej eskalacji czynszu bazowego w czasie, ze względu na prawdopodobny wzrost wydatków właściciela w takich obszarach, jak podatki, składki ubezpieczeniowe i utrzymanie. Powiązana umowa najmu, zwykle nazywana najmem opartym na kosztach utrzymania, obejmuje podwyżki czynszu w oparciu o ogólne dane dotyczące inflacji, a nie wzrost określonych wydatków.

Dzierżawa netto

Dzierżawa netto jest najbardziej wszechobecną spośród różnych rodzajów umów najmu. Zgodnie z warunkami najmu netto, najemca płaci wynajmującemu czynsz bazowy plus dodatkową sumę, która pokrywa udział najemcy w podatkach od nieruchomości. Gdy wzrosną podatki, to najemca jest odpowiedzialny za pokrycie tych kosztów. Obowiązki każdego najemcy są określane poprzez określenie, jaki procent całego obiektu jest zajmowany przez każdego najemcę; w ten sposób najemca zajmujący 20 proc. obiektu płaci 20 proc. podwyżki.

Odmiany podstawowej dzierżawy netto obejmują dzierżawę „podwójnej sieci” i „potrójnej sieci”. W przypadku umowy najmu podwójnej sieci najemca jest odpowiedzialny za pobieranie dodatkowych składek ubezpieczeniowych oraz podwyżek podatków; w ramach najmu triple-net najemcy są odpowiedzialni za pokrycie składek ubezpieczeniowych, podwyżek podatków, i koszty związane z utrzymaniem i/lub naprawami budynku, parkingu i innych powierzchni użytkowanych przez najemcę. Dzierżawa typu triple-net jest popularna wśród właścicieli z oczywistych powodów; Właściciele małych firm powinni pamiętać, że takie ustalenia czasami sprawiają, że właściciele mieszkań mniej dbają o utrzymanie na tych obszarach, niż gdyby musieli sami płacić rachunki.

Procentowa dzierżawa

Ten układ wymaga od najemców płacenia czynszu podstawowego i/lub procentu dochodu brutto najemcy. Odsetek ten, który w niektórych umowach może sięgać nawet 10-12 proc., jest wypłacany corocznie, półrocznie lub kwartalnie (niektóre centra handlowe wymagają jednak jeszcze częstszych płatności). Ten układ jest ulubionym rozwiązaniem wynajmujących nieruchomości w pożądanych obszarach handlowych; najemcy są mniej przychylnie nastawieni, ale prawa podaży i popytu często pozwalają właścicielom pożądanej nieruchomości nalegać na to. Właściciele małych firm powinni w pełni zrozumieć, co umowa definiuje jako „przychód brutto”. „Określ dokładnie, jak definiujesz sprzedaż brutto” – napisał Fred Steiningold w Przewodnik prawny dotyczący zakładania i prowadzenia małej firmy . „W zależności od rodzaju działalności, niektóre pozycje należy odjąć od sprzedaży brutto przed ustaleniem procentowego czynszu. Oto kilka możliwości:

zwrócony towar
opłaty pobierane za dostawę i instalację
sprzedaż z automatów
depozyty zwrotne
sprzedaż katalogowa lub wysyłkowa
podatek od sprzedaży

Krótko mówiąc, upewnij się, że umowa najmu nie obejmuje wszystkich przedmiotów, które zawyżają Twoją sprzedaż z lokalizacji, którą wynajmujesz.

jak wysoka jest Zofia Lucia

ZALETY I WADY LEASINGU

Small Business Administration (SBA) doradza właścicielom małych firm, aby brali pod uwagę różne czynniki przy podejmowaniu decyzji o wynajmie lub zakupie nieruchomości. Rozważania te obejmują:

Wymagania operacyjne — jeśli oczekuje się, że wymagania operacyjne firmy ulegną znacznej zmianie w ciągu najbliższych kilku lat, leasing byłby prawdopodobnie lepszy, ponieważ umożliwia on łatwiejsze przemieszczanie się firm.
Podaż kapitału i potrzeby kapitałowe — leasing uwalnia większy procent kapitału małej firmy na inne potrzeby operacyjne (reklama, produkcja, sprzęt, płace itp.). Jeśli firma nie ma pod ręką dużej ilości dodatkowej gotówki (a niewiele małych firm ma), leasing może być rozsądniejszym wyborem. To chyba największy powód, dla którego małe firmy leasingują.
Elastyczność finansowania i płatności — na ogół łatwiej jest zapewnić finansowanie w leasingu niż kupować nieruchomość. Ponadto leasing może być rozłożony na dłuższe okresy niż kredyty i może być tak skonstruowany, aby skompensować wahania przepływów pieniężnych (te ostatnie mogą być ważnym czynnikiem dla działalności sezonowej).
Wartość odsprzedaży — czy wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrośnie? Jeśli tak, to ile? Wielu właścicieli małych firm decyduje się na zakup zamiast na leasing — nawet jeśli muszą zaciągnąć znaczne zadłużenie — jeśli uznają, że majątek jest opłacalną inwestycją długoterminową.
Sprzęt — wiele umów leasingowych zawiera postanowienia, które zapewniają leasingobiorcom większą elastyczność w zakresie modernizacji i/lub konserwacji sprzętu.
Podatki — właściciele nieruchomości korzystają z ulg podatkowych, takich jak amortyzacja i ulgi podatkowe na inwestycje, które nie są dostępne dla najemców.

INNE WARUNKI NAJMU

Ponadto istnieją inne elementy umowy najmu, które mogą poważnie wpłynąć na ogólną akceptowalność umowy. Szczegóły umów najmu mogą się bardzo różnić. „W teorii”, zauważył Steingold, „wszystkie warunki najmu podlegają negocjacjom. To, jak daleko możesz negocjować, zależy jednak od warunków ekonomicznych. Jeśli pożądane nieruchomości w Twoim mieście są prawie całkowicie obsadzone, właściciele mogą nie chcieć negocjować z Tobą ceny lub innych ważnych warunków najmu. Z drugiej strony w wielu częściach kraju, gdzie powierzchnie komercyjne zostały przebudowane, właściciele chętnie targują się z małymi firmami o zapełnienie pustych lokali”.

Ulepszenia dzierżawy

Leasing zazwyczaj obejmuje każdą przebudowę, która musi zostać wykonana w nieruchomości i określa, kto za nią zapłaci. Większość takich prac należy do kategorii „ulepszeń w zakresie dzierżawy”: wykładziny, izolacje, przewody hydrauliczne i elektryczne, oświetlenie, okna, płytki sufitowe, systemy tryskaczowe i bezpieczeństwa oraz systemy ogrzewania i klimatyzacji. Umowa najmu powinna określać każdą poprawę i termin jej wprowadzenia – najlepiej przed wprowadzeniem się. Właściciel będzie bardziej skłonny do wprowadzenia takich ulepszeń, jeśli okres najmu jest długi i/lub zajmowana powierzchnia jest znaczna, a ulepszenia mają charakter ogólny. Jednak, jak zauważył Steiningold, „jeśli [właściciel małej firmy] macie specjalne potrzeby – na przykład prowadzisz laboratorium fotograficzne lub studio tańca – a twoja ciemnia lub drewniana podłoga miałyby ograniczoną wartość dla większości przyszłych najemców, nie oczekuj, że właściciel chętnie poniesie koszty ulepszeń. Wynajmujący może nawet chcieć obciążyć cię opłatą, aby pokryć koszty przebudowy lokalu po twoim wyjeździe. Niektóre umowy najmu dają lokatorom możliwość samodzielnego wprowadzania ulepszeń, pod warunkiem przestrzegania określonych wytycznych i ograniczeń.

ile lat ma Heath Hussar

Długość najmu

Negocjacje między najemcami a właścicielami często są przeszkodą w kwestii długości najmu, chyba że właściciel małej firmy ma jasny obraz przyszłości. Wynajmujący zazwyczaj chcą długich umów najmu, najemcy krótkich z prawem do przedłużenia. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele małych firm starają się zabezpieczać dzierżawy o średniej długości. Dzierżawy krótsze niż rok mogą sprawić, że będą bardziej narażeni, niż by chcieli, ale wieloletnie umowy również mogą być niebezpieczne, zwłaszcza jeśli firma jest nowa i niesprawdzona. Powszechnym kompromisem jest zawarcie w umowie „klauzuli opcji”, tak aby najemca mógł pozostać, jeśli chce, po zakończeniu pierwotnego okresu najmu.

Elitaryzm

Wielu właścicieli małych firm całkiem rozsądnie twierdzi, że każda podpisana przez nich umowa najmu zawiera tak zwaną „klauzulę wyłączności”. Niniejsza klauzula daje najemcy wyłączne prawo do sprzedaży swojego produktu lub usługi na nieruchomości, zobowiązując wynajmującego do zapobiegania takiej sprzedaży przez innych najemców.

Ubezpieczenie

Właściciele często proszą najemców o zabezpieczenie ubezpieczenia w przypadku, gdy 1) najemca uszkodzi wynajmowaną nieruchomość lub 2) klienci lub inne osoby doznają obrażeń w lokalu. Takie klauzule mogą być nieobecne, jeśli wynajmowana powierzchnia jest przeznaczona wyłącznie na cele biurowe. Gdy najemca wymaga ubezpieczenia, wynajmujący często ustala kwotę.

Korzystanie z lokalu

Właściciele centrów handlowych/pasów handlowych zazwyczaj umieszczają w umowie najmu język, w którym znajdują się szczegółowe informacje na temat zatwierdzonych sposobów użytkowania wynajmowanego lokalu. Takie postanowienia często służą ochronie działalności innych najemców. Na przykład właściciel kawiarni w centrum handlowym może być bardzo niezadowolony, jeśli jego sąsiad, który wcześniej prowadził cichy sklep z pamiątkami sportowymi, zdecyduje się zmienić biegi i otworzyć salon tatuażu.

Ponadto umowy najmu zawierają postanowienia i regulacje dotyczące wielu innych kwestii interesujących zarówno wynajmujących, jak i najemców. Obejmują one:

Oznakowanie (reguluje rozmiar, styl i jasność znaków reklamowych najemcy)
Zgodność z różnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniami i ograniczeniami użytkowania przestrzeni
Zgodność z innymi przepisami lokalnymi, stanowymi i federalnymi
Podnajem lub cesja najmu
Definicja wynajmowanej powierzchni
Kaucja
Prawo wynajmującego do wejścia do wynajmowanej powierzchni
Relokacja (w której wynajmujący przenosi najemcę do innej powierzchni z powodu przebudowy lub rozbudowy przez sąsiedniego najemcę)
Postanowienia domyślne
Godziny operacji
Przypadki uszkodzeń lub zniszczeń z przyczyn naturalnych
Remont
Przepisy odszkodowawcze
Porzucenie (przez najemcę, albo poprzez całkowite porzucenie, skrócone godziny pracy itp.)
Skazanie (przypadki, w których całość lub część nieruchomości jest zajęta przez władze miejskie, powiatowe, stanowe lub federalne do innego użytku, np. drogi, pasa drogowego lub służebności mediów)
Klauzule ratunkowe (w przypadku katastrofalnych wydarzeń – tornad, zamieszek, wojen, powodzi, susz itp.)
Klauzule cotenancy (umożliwiają właścicielowi firmy zerwanie umowy najmu, jeśli sklep główny zostanie zamknięty lub przeniesiony)
Klauzule odzyskania (znane również jako klauzula anulowania, pozwalają właścicielom na eksmisję najemców za naruszenie umowy, jeśli najemca nie jest w stanie spełnić minimalnych wymogów czynszu)

WYBÓR POMIĘDZY BUDYNKAMI ISTNIEJĄCYMI A PLANOWANYMI

Większość firm rozpoczynających działalność przenosi się do już istniejących obiektów. Wielu właścicieli małych firm, którzy mają do tego środki, wybiera nowe obiekty ze względu na funkcje lub prestiż i zawiera umowy najmu, gdy obiekt jest jeszcze na etapie planowania. Doświadczony właściciel małej firmy rozważy potencjalne zalety i wady obu opcji przed podjęciem decyzji. „Wynajem w istniejącym budynku zapewnia Najemcy „ więcej [wiedzy o miejscu] w momencie zajmowania nowej powierzchni niż jakakolwiek inna opcja obiektu” – powiedział Wadman Daly w Przenoszenie miejsca pracy . „Bardziej niż w jakichkolwiek innych okolicznościach [najemca] jest w stanie dokładnie skontrolować zarówno obiekt, jak i warunki proponowanych umów najmu w kilku konkurujących ze sobą lokalizacjach. Jednak charakter umowy najmu w istniejącym budynku oznacza minimalną kontrolę najemcy nad potencjalnymi zmiennymi umowy najmu lub obiektu. Stawki czynszu, koszty utrzymania i eskalacji, media i cechy budynku są stałe lub stosunkowo nie podlegają negocjacjom. Wynajmujący mogą różnić się pod względem zniżek i klauzul wykończenia na miarę, jednak ich podstawowa struktura cenowa, podobnie jak system budowlany i mechaniczny, pozostaje niezmieniona. Oczywiście ta opcja nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji dla inwestorów”.

Ale Daly ostrzega, że najem w planowanym budynku zawiera własną mieszankę atrakcyjnych cech i niepewności: „Funkcje budynku [w planowanym budynku] będą nowe, aktualne i, w pewnym minimalnym stopniu, mogą być dostosowane do najemcy potrzeba. Jeśli Twoja umowa najmu jest wystarczająco ważna dla dewelopera, możesz zwrócić uwagę na specjalne prośby o identyfikację, parking, ochronę, doskonałą lokalizację w budynku itp.” Niemniej jednak właściciele małych firm powinni zachować ostrożność, podchodząc do takich umów najmu, ponieważ zarówno ostateczny wygląd, jak i użyteczność budynku – a także jego koszty – pozostają niewidoczne i niesprawdzone, gdy budynek jest na etapie planowania. „Proponowane stawki czynszu muszą zostać przeanalizowane w świetle porównywalnych projektów o podobnych zaletach” – napisał Daly. „Opisy mniej oczywistych elementów, takich jak parkowanie, systemy uzdatniania powietrza, ochrona, konserwacja itp., powinny być jasne i kompletne. Należy dokładnie sprawdzić historię dewelopera składającego ofertę. Czy istnieje historia budowy wysokiej jakości za zadaną stawkę czynszu, czy też budowy do szybkiej odsprzedaży? Czy istnieje reputacja dobrego utrzymania lub łagodnego zaniedbania? Bez względu na wielkość umowy najmu lub czas trwania proponowanego najmu, te i związane z nimi pytania powinny zostać zbadane”.

LEASING NIERUCHOMOŚCI JAKO BIZNES

Kupowanie, posiadanie i dzierżawa nieruchomości jest również powszechną praktyką w małych firmach. Może zacząć się skromnie, gdy para ma trudności ze sprzedażą domu i zamiast tego decyduje się go wynająć. Następnie, wraz ze zdobytym doświadczeniem, rozszerzają działalność biznesową kupując, restaurując i wynajmując inne nieruchomości. Właściciel małej firmy, obecnie wynajmujący, będzie kierował się tymi zasadami, które sprzyjają wynajmującemu, o czym już wspomniano powyżej. Wynajem nieruchomości komercyjnych jest czasem początkiem, a czasem zwieńczeniem takich przedsięwzięć. Podczas gdy większość podstaw leasingu jest ugruntowana i tradycyjna, nadal możliwe są innowacje w marketingu takich nieruchomości. Przykład podaje Brandice Armstrong, pisząc w Zapis dziennika (Miasto Oklahoma). Armstrong pisze o sukcesie pary z Oklahoma City zajmującej się wynajmem domów i obiektów komercyjnych w wynajmie budynku komercyjnego. Właściciele wpadli na pomysł zorganizowania „domu otwartego”, praktycznie nieznanego w branży handlowej. Oferowali poczęstunek i nagrody w drzwiach. Natychmiast zdobyli 14 znaczących leadów.

BIBLIOGRAFIA

Armstrong, Brandice J. „Para przyjmuje unikalne podejście do leasingu nieruchomości komercyjnych”. Zapis dziennika . 18 stycznia 2006 r.

Daly, Wadman. Przenoszenie miejsca pracy: Przewodnik użytkownika dotyczący nabywania i przygotowywania obiektów biznesowych . Ostre publikacje, 1994.

„Darmowy zestaw oferuje pomoc najemcom komercyjnym”. Biznes Pierwszy Kolumb . 26 maja 2000 r.