Kiedy Eric Wu był studentem drugiego roku ekonomii na Uniwersytecie Arizony, nie wykorzystywał swojej dodatkowej gotówki na kupowanie pizzy czy piwa. Wykorzystał 20 000 dolarów ze swojego stypendium jako zaliczkę na dom z trzema sypialniami w pobliżu kampusu i wynajął dwa pokoje kolegom z klasy. Wu szybko utopił ten dochód w innej nieruchomości, a potem w kolejnej. Zanim ukończył szkołę, był właścicielem około 25 domów w Tucson.
Dziś 36-letni Wu jest współzałożycielem i dyrektorem generalnym firmy Opendoor z siedzibą w San Francisco. Z finansowaniem w wysokości 1,3 miliarda dolarów, startup agresywnie był pionierem w niszy branżowej znanej jako iBuying, kupowanie i sprzedawanie domów online. Od momentu uruchomienia w 2014 roku firma kupiła i sprzedała 50 000 domów w 23 miastach w całych Stanach Zjednoczonych. Tylko w tym roku Opendoor zamierza kupić domy o wartości 5 miliardów dolarów. Podczas gdy iBuying stanowi obecnie mniej niż 1 procent z rocznych transakcji na rynku nieruchomości o wartości 1,6 biliona dolarów w Stanach Zjednoczonych, oczekuje się, że liczba ta wzrośnie: konkurenci Opendoor obejmują teraz inne start-upy technologiczne, a także takie mocne strony rynku nieruchomości, jak Keller Williams i Coldwell z Realology. Bankier.
Opendoor ma wyraźny start w wyścigu o przekształcenie branży nieruchomości w epokę internetu. Ale wraz z chęcią szybszego wzrostu, pojawiły się bóle wzrostu. Automatyzacja części procesu kupna i sprzedaży domu wprowadziła problemy z bezpieczeństwem w łatwo dostępnych otwartych domach Opendoor. Nie jest jasne, kiedy startup przyniesie zysk – i do jakiego stopnia będzie potrzebował pomocy lokalnych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, którzy mogą postrzegać firmę jako zagrożenie dla ich życia. A firma wciąż stoi przed pytaniem, co się stanie, jeśli rynek mieszkaniowy pogorszy się.
zaznacz wzrost i wagę consuelos
Kierownictwo i inwestorzy Opendoor pozostają niezrażeni: mówią, że dążą do świata, w którym tarcia związane z kupnem i sprzedażą domów zostaną zastąpione kilkoma kliknięciami przycisku. „Patrzysz na wiele, wiele miliardów dolarów możliwości rynkowych”, mówi Glenn Solomon, partner zarządzający w firmie venture capital GGV Capital, która w 2015 roku kierowała serią B Opendoor o wartości 20 milionów dolarów. „Nie będą zadowoleni z niektórych jednocyfrowy lub nawet niski dwucyfrowy procentowy udział w rynku. Chcą naprawdę zmienić sposób funkcjonowania tej branży”.
Opendoor ma przed sobą długą drogę do osiągnięcia tego celu – i do zrealizowania swojej ostatniej wyceny na 3,8 miliarda dolarów. Ale jeśli Wu uda się zrealizować swoją ambitną wizję, ta liczba będzie wydawać się niska. „Nikt”, mówi, „nigdy tak naprawdę nie wymyślił tej kategorii na nowo”.
Odblokowywanie okazji
Opendoor obiecuje złagodzić wiele problemów związanych z przeprowadzką, takich jak niedogodności związane z pokazami i otwartymi domami, oraz średnio 70 dni, które potrzeba, aby sprzedać dom od wystawienia na sprzedaż do zamknięcia. Podajesz online kilka informacji o swoim domu. Opendoor generuje cenę ofertową i aranżuje inspekcje i dokona niezbędnych napraw po wybraniu daty wyprowadzki. Opendoor zarabia pieniądze odsprzedając dom po wyższej cenie i pobierając opłatę uiszczaną przez sprzedających, od 6 do 13 procent (opłaty za pośrednictwo zwykle wynoszą 6 procent).
Wu stworzył dowód koncepcji Opendoor w 2013 roku z pomocą swojego mentora, byłego dyrektora zarządzającego Khosla Ventures (a teraz członka zarządu Opendoor) Keith Rabois i wkrótce zabezpieczył 10 milionów dolarów Series A. Inwestorami są Andreessen Horowitz, Softbank, GV, założyciel Uber Travis Kalanick, współzałożyciel Reddit Alexis Ohanian i prezes Y Combinator Sam Altman. Firma rozpoczęła działalność na rynku Phoenix i wkrótce rozszerzyła się na inne. Startup ma 1300 pracowników i dodatkowe 3 miliardy dolarów finansowania dłużnego, aby kontynuować szaleństwo zakupów domów. Opendoor już to powiedział planuje być w 50 miastach do 2020 roku.
Osoby bliskie Wu opisują go jako inteligentnego, energicznego i mającego obsesję na punkcie nieruchomości. Po studiach współtworzył w 2007 r. wyszukiwarkę mieszkań RentAdvisor.com, a dwa lata później analityk danych z sąsiedztwa Movity, który ostatecznie sprzedany Trulia. „Nie ma wielu ludzi na świecie, którzy mają taką wiedzę specjalistyczną zarówno w zakresie funkcjonowania startupów, jak i funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych” – mówi Solomon.
W ubiegłym roku Opendoor kupił ponad 11 000 domów i sprzedał ponad 7 000 – czyli ponad dwukrotnie więcej niż całkowita liczba najbliższego konkurenta, Offerpad. Opendoor wydaje mniej na remonty niż konkurenci i kładzie większy nacisk na szybką sprzedaż, szacuje Mike DelPrete, stypendysta w Leeds School of Business na Uniwersytecie Kolorado. „Zazwyczaj jest to nowa warstwa farby i ten sam dywan, który układają we wszystkich swoich domach – nazywają go „dywanem do otwartych drzwi” – mówi DelPrete, który prowadzi uniwersytecki program technologii nieruchomości i śledzi iBuyer. przemysł. „Ich model dotyczy efektywności operacyjnej”.
Opendoor jest w stanie szybko przewrócić domy po części dlatego, jak sama nazwa wskazuje, jego otwarte domy są bardzo dostępne. Wolne aukcje eliminują potrzebę koordynowania działań agentów, sprzedających i potencjalnych kupujących. Zamiast tradycyjnej skrytki zawierającej pojedynczy klucz, do której w danym momencie może uzyskać dostęp tylko jeden licencjonowany agent nieruchomości, klienci Opendoor korzystają ze swoich smartfonów, aby dostać się do domu.
„Uważamy, że jeśli chcesz po prostu przeglądać i odwiedzać domy”, mówi Wu, „powinniśmy uczynić to tak prostym i dostępnym na żądanie, jak to tylko możliwe”.
Wejście do środka było początkowo tak proste – wysłanie numeru SMS-a i podanie adresu e-mail – że doprowadziło do problemów. Były Opendoor menedżer mówi, że przez pierwsze kilka lat odwiedzający regularnie znajdowali osoby śpiące w domach typu Opendoor. „Ludzie po prostu koczowali w domach, ponieważ nikogo tam nie było” – mówi pracownik. „Zajmowaliby domy tygodniami. To był poważny problem.
W 2017 r. firma ograniczyła czas otwarcia okna do godz. 6:00–21:00, zainstalowała czujniki ruchu, aby wykryć, czy ktoś przebywał przez dłuższy czas lub po godzinach, a także zatrudniła firmy ochroniarskie, aby w razie potrzeby wykonywały telefony domowe. Teraz Opendoor korzysta również z firm zewnętrznych, które pomagają w weryfikacji tożsamości użytkowników.
Nowe środki wyeliminowały tylko niektórych złych aktorów. 18 kwietnia Liliana Ornelas, od 14 lat Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z Dallas, zabrała klientkę do domu z trzema sypialniami na cichej ulicy na przedmieściach Mesquite. Wpadli na mężczyznę, który zaszył się w głównej sypialni i palił to, co Ornelas? mówi ona uważa, że był crack.
Podczas gdy mężczyzna wyszedł z domu, a Ornelas i jej klientka nic się nie stało, agentka mówi, że: obiecał nie pokazywać więcej domów Opendoor. Zgłosiła incydent do Opendoor (i do Texas Real Estate Commission), ale firma nigdy nie podjęła działań.
Opendoor odmówił komentarza epizod. W oświadczeniu Brad Bonney, dyrektor ds. bezpieczeństwa i doświadczeń domowych w Opendoor, powiedział: „Kiedy otrzymujemy zgłoszenia o nieautoryzowanej lub podejrzanej aktywności w naszych domach, natychmiast kontaktujemy się z naszymi klientami, badamy i regularnie przekazujemy sprawy organom ścigania. Dużo inwestujemy również w środki mające na celu zabezpieczenie naszych domów, w tym systemy monitorowania domu, patrole bezpieczeństwa i weryfikację klientów, zanim uzyskają oni dostęp do naszych nieruchomości”.
W miastach Tempe, Mesa i Glendale znajdujących się w rejonie Phoenix, policja odnotowała co najmniej 10 incydentów w domach Opendoor od 2018 roku, według lokalnych urzędników ds. informacji publicznej. W jednym funkcjonariusze aresztowali dwóch osoby fizyczne którzy powiedzieli, że weszli do domu, żeby wstrzyknąć heroinę i zostać na noc. W innym policja aresztowała dzikiego lokatora, który miał zaległy nakaz przestępstwa. Według relacji z incydentu, wyjaśnił funkcjonariuszom że mógł dostać się do domu, ponieważ był „otwarty” od 6 rano. każdego dnia.
Nieruchomości to już niebezpieczny zawód, zwłaszcza dla kobiet. Raport bezpieczeństwa National Association of Realtors z 2018 r. Wykazał, że 41 procent kobiet pośredników w handlu nieruchomościami i 20 procent mężczyzn doświadczyło sytuacji w pracy, która sprawiła, że obawiają się o swoje bezpieczeństwo. Między Pośrednikami w Obrocie Nieruchomościami istniała wyraźna rozbieżność Inc. rozmawiał o tej historii: Jeden z dziewięciu mężczyzn wyraził obawę przed otwartym domem w Opendoor, podczas gdy cztery z pięciu kobiet to zrobiły. Collette McDonald, pośrednik handlu nieruchomościami z Atlanty, mówi, że nosi ze sobą broń na wszystkie wycieczki Opendoor. „Mój klient i ja trzymamy się razem” – mówi. „Nikt nie wchodzi do pokoju bez drugiej osoby”.
Opendoor twierdzi, że jego właściwości nie są bardziej niebezpieczne niż tradycyjne domy otwarte i pokazy w prywatnych domach. „Tego rodzaju rzeczy, które dzieją się w każdym domu na rynku, mogą i zdarzają się w domach Opendoor” – mówi Bonney.
Tej wiosny Opendoor dodał wiadomość do swojej aplikacji, informując potencjalnych nabywców, że „mogą natknąć się na innych odwiedzających”, jeśli dom został niedawno otwarty. Klienci poprosili o możliwość zarezerwowania godzin zwiedzania lub zablokowania innych, a firma długo dyskutowała, czy dodać takie funkcje, według Bonney.
„Jedną z wartości Opendoor jest to, że możesz udać się do dowolnego domu Opendoor o każdej porze między 6:00 a 21:00. bez umówionego spotkania – mówi Bonney. „Dlatego wciąż zastanawiamy się, jak uwzględnić tego rodzaju sprzeczne informacje zwrotne”.
Znajdowanie – i utrzymywanie – sojuszników w branży
Około 90 procent kupujących Opendoor korzysta z agentów, co jest liczbą na równi z całą branżą. Jednak dzięki łatwości sprzedaży na Opendoor mniej niż 10 procent sprzedawców jest reprezentowanych przez agentów.
Podczas wywiadów Wu starannie dobierał słowa, omawiając potencjał Opendoor do zastąpienia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. „Rzeczywistość z Realtors dzisiaj”, powiedział na scenie podczas Startup Grind Global Conference w Dolinie Krzemowej w lutym, „jest ich rola odchodzi od zarządzania projektami – zwłaszcza w naszym ekosystemie, gdzie automatyzujemy wiele procesów --do rady.
czy Johnny Mathis jest w związku?
Opendoor ma motywację do utrzymywania dobrych relacji z Pośrednikami w Obrocie Nieruchomościami. Agenci mają możliwość pokazywania wybranych przez siebie właściwości. Mogą również zasugerować Opendoor jako kupującego klientom, którzy chcą sprzedawać.
Nie może więc dziwić, że firma testowała wspólne wystawianie niektórych nieruchomości z agentami w Phoenix. Opendoor prowadzi teraz również program poleceń agentów dla klientów, których domy nie mieszczą się w jego parametrach (najczęściej od 100 000 do 500 000 USD i zbudowane po 1960 r.). Od lipca Opendoor zaczął wystawiać swoje nieruchomości na portalu maklerskim Redfin i płacić firmie prowizje za zrealizowaną sprzedaż.
Delprete postrzega te ruchy jako znak, że Opendoor musi zwiększyć wolumen zakupów i szybciej sprzedawać swoje domy. Firma twierdzi, że obecnie realizuje ponad 30 000 transakcji w 2019 r. – znacząca liczba, ale wciąż mniej niż 0,6 procent całkowitej prognozowanej w kraju wielkość za rok. „To, z czego Opendoor zdał sobie sprawę, to fakt, że dość trudno jest zakłócić przestrzeń na rynku nieruchomości, aw szczególności pośredników w handlu nieruchomościami, pracując przeciwko wszystkim innym w branży” – mówi DelPrete. „Agenci pomagają konsumentom czuć się bezpiecznie kupując i sprzedając dom”.
Z kolei Opendoor twierdzi, że te nowe inicjatywy nie oznaczają zmiany kierunku. „Zawsze współpracowaliśmy i chcieliśmy pracować z agentami” – mówi Tyler Hixson, szef strategii firmy w branży nieruchomości. „Są stałymi klientami, więc są naprawdę świetnym sprzymierzeńcem”.
W międzyczasie, inne startupy zajmujące się technologią nieruchomości (proptech) Offerpad i Knock, które zostały uruchomione w 2015 r., Pozyskały łącznie 1,6 miliarda dolarów długu i kapitału własnego. Notowana na giełdzie firma Zillow w zeszłym roku dodała do swojej witryny opcję „sprzedaj teraz”. Tradycyjne firmy z branży nieruchomości coraz częściej uruchamiają własne programy iBuying dla klientów, a Keller Williams i Coldwell Banker wkroczyli na rynek natychmiastowych ofert w zeszłym roku.
„Tego właśnie oczekują ludzie w naszym społeczeństwie – wygody” – mówi Frank Obringer, prezes biura pośrednictwa mieszkaniowego Coldwell Banker w Dallas/Fort Worth, jednym z rynków pilotażowych systemu. „Widzieliśmy, dlaczego może to być atrakcyjne dla konsumenta, dlatego potrzebowaliśmy produktu, który mógłby konkurować”.
Postaw na silną ekonomię
Dla wszystkich tych firm pożeranie nieruchomości w dużych ilościach wiąże się z wysokim stopniem ryzyka. Katastrofy mieszkaniowe, takie jak ten, który rozpoczął się w 2007 roku, choć rzadkie, byłyby katastrofalne dla każdej firmy posiadającej ogromne ilości nieruchomości, mówi Andrew Caplin, profesor ekonomii na Uniwersytecie Nowojorskim. W takim przypadku „nie żyją”, mówi. „Oni bankrutują”. Opendoor może mieć przewagę, zauważa Caplin, ponieważ dane dotyczące nieruchomości na wielu rynkach mogą dostarczyć wczesnych wskaźników, jeśli nadchodzi taki kryzys.
W tym celu Opendoor posiada swoje nieruchomości średnio tylko przez 90 dni, mówi Dod Fraser, wiceprezes Opendoor. „Dopóki jesteśmy zdyscyplinowani w kwestii sprzedaży naszych domów”, mówi, „zmienność cen, na którą jesteśmy narażeni, jest niewielka”.
Nawet jeśli firma może wyprzedzić potencjalne spowolnienie i rosnącą listę konkurentów, zdolność Opendoor do osiągnięcia zmieniających się w branży celów zależy od tego, czy może zmienić niszę iBuying w nową normalność. Większość ludzi ma wiele miesięcy na planowanie przeprowadzki i chce zmaksymalizować swój zwrot, mówi Gilles Duranton, dziekan Wydziału Nieruchomości Wharton School of the University of Pennsylvania. „Ogólnie myślę, że [model Opendoora] zadziała”, mówi, „ale czy zamierzają przejąć więcej niż 2 lub 3 procent rynku? Mam wątpliwości. I myślę, że śnią o wiele większe.
Podczas gdy Wu z pewnością marzy o wielkich marzeniach, pozostawia niewiele czasu na rzeczywisty odpoczynek. „On nie śpi w nocy” zauważa były asystent, dodając, że prezes często w środku nocy wysyła pracownikom e-maile lub wiadomości ze Slackiem z pomysłami.
Wu odmówił ujawnienia, czy firma jest jeszcze rentowna, mówiąc, że nie jest to jeden z obecnych celów firmy. W końcu wyobraża sobie Opendoor jako punkt kompleksowej obsługi, w którym klienci mogą nie tylko kupować lub sprzedawać domy, ale także zorganizować finansowanie, kredyty hipoteczne i przeniesienie własności; kup ubezpieczenie; udekoruj i spersonalizuj swój nowy dom; i zorganizować usługi przeprowadzkowe. „Jeśli potrafimy pionowo zintegrować kategorię, przebudować każdy komponent od podstaw, zautomatyzować wiele kroków i sprawić, że jednym kliknięciem można kupić, sprzedać lub wymienić”, mówi, „wierzymy, że zbudujemy największy rynek domów. Wyeliminujemy wszystkie tarcia. To może zająć 10, 20, 30 lat.
Dekady mogą być długą osią czasu dla wielu przedsiębiorców, ale nie dla Wu, który od czasu, gdy był nastolatkiem, skupia się na nieruchomościach. „Jeżeli uda nam się stworzyć usprawnione doświadczenie online i zrobić to przy możliwie najniższych kosztach”, mówi, „Głęboko wierzę, że wygramy tę kategorię”.
